Appartementsgebouwen en renovaties zijn vaak een moeilijke combinatie. Overeenstemming bereiken met een Vereniging van Mede-eigenaars (VME) is vaak een lange tocht bergop – vol haarspeldbochten en andere hindernissen. Hoe kan een VME overeenstemming bereiken over wat ze wilt renoveren, hoe ze dat wilt (laten) doen en hoe ze dit kan betalen? En wat met mensen die later verhuizen en vervangen door nieuwe eigenaars? Deze en andere obstakels zorgden en zorgen er vaak voor dat een renovatie niet wordt uitgevoerd of dat ze uitmondt voor de rechter. Toch worden er vanuit de markt stilaan initiatieven ontwikkeld om een aantal van die problemen te ondervangen. En dat het reële problemen zijn die steeds meer prangend worden, mag blijken uit het volgende.

Eigenaars van een appartement zullen de komende vier jaar geconfronteerd worden met aanzienlijke investeringen. De verstrengde isolatienormen vereisen energiebesparende initiatieven voor de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen. Denk aan dak- en muurisolatie of het vernieuwen van technische installaties. Diezelfde eigenaars zullen tegen 2020 hun onroerend goed niet langer kunnen verhuren als het gebouw niet voldoet aan de isolatienormen uit het Energierenovatieprogramma 2020. Om al die kosten te kunnen betalen, zijn eigenaars dus op zoek naar een toegankelijke groepsfinanciering.

Renovatie en de Vereniging van Mede-eigenaars: hoe gaat het in de regel?
Een VME ontstaat zodra een gebouw of groep gebouwen meer dan 1 eigenaar heeft en er een basisakte bestaat. Een Vereniging van Mede-eigenaars bestaat uit de mede-eigenaars en de syndicus. De vereniging is een rechtspersoon. De algemene vergadering beslist in principe met een meerderheid van 3/4 over werken aan de gemene delen (bv. vervanging ramen, renovatie terrassen of gevels, herstelling dak). De statuten kunnen eventueel een nog strengere meerderheidsvoorwaarde opleggen. Voor heropbouw of herstelling bij een gedeeltelijke vernietiging is een 4/5-meerderheid nodig, bij een volledige vernietiging (bv. door brand) zelfs unanimiteit.

Als er renovaties nodig zijn aan een appartementsgebouw, ontstaat er vaak discussie. Welke werken mag een eigenaar zelf laten uitvoeren en welke niet? Hoe pak je een renovatie aan als de algemene vergadering akkoord gaat? En wat als de vergadering tegen stemt? Welke werken kan de syndicus zelf laten uitvoeren? En hoe zorg je ervoor dat elke mede-eigenaar zijn deel ook betaalt? Iedereen die een tijdje een appartement heeft gehad, wordt hier op een bepaald moment mee geconfronteerd.

Je kunt als eigenaar van een appartement in de regel zelf beslissen om werken aan het appartement uit te voeren. Zo kun je bv. nieuwe vloeren leggen of een badkamer plaatsen. Je hebt daarvoor geen toestemming nodig, tenzij dat in het reglement van mede-eigendom zou staan. Toch zijn niet alle werken toegelaten. Je mag niet raken aan de gemene delen (bv. door de inkomdeur van je appartement te verplaatsen, …) en je mag de rechten van de andere mede-eigenaars niet schenden.

En wat dan met de gemene delen? Over werken aan de gemene delen kun je als eigenaar van een appartement niet zelf beslissen. Je kunt ze ook niet zelf laten uitvoeren, zelfs niet als je ze alleen betaalt. Zo kun je bv. als eigenaar van het dakappartement niet alleen beslissen om het dak te isoleren, ook niet als je dat volledig op je eigen kosten doet. Voor werken aan de gemene delen is altijd het akkoord nodig van de mede-eigenaars. Voer je de werken desondanks toch op eigen initiatief uit, dan kan men je vragen om het pand in zijn oorspronkelijke toestand te herstellen. De basisakte van het appartementsgebouw en eventueel het reglement van mede-eigendom bepalen welke delen gemeenschappelijk zijn en welke privatief.

Als vooral één eigenaar baat heeft bij het uitvoeren van de werken of als een aantal eigenaars krap bij kas zitten, dan gebeurt het nogal eens dat de algemene vergadering dwarsligt. Als de werken dringend en noodzakelijk zijn (bv. het dak lekt), dan kan elke mede-eigenaar zich door de vrederechter laten machtigen om de werken zelf uit te voeren op kosten van de gemeenschap. Als slechts een minderheid bepaalde werken die niet dringend zijn, maar wel nodig om te vermijden dat het gebouw langzaam verloedert, blokkeert, dan kan de vrederechter eventueel in de plaats van de vereniging van mede-eigenaars (VME) beslissen, als hij vaststelt dat er effectief sprake is van misbruik van minderheid. Ook als het enkel om nuttige werken gaat (bv. isolatie van het dak), dan kan een eigenaar zich, als de algemene vergadering zich zonder reden verzet, laten machtigen om de werken op zijn/haar kosten te laten uitvoeren.

En de syndicus? De syndicus moet zorgen voor het gewone onderhoud van de gemene delen. Hij kan op eigen initiatief kleine herstellingen laten doen (bv. defecte lift). Ook als het om dringende zaken gaat, kan hij ingrijpen. Over belangrijke werken kan hij echter niet zomaar beslissen. Enkel als er sprake is van hoogdringendheid kan hij bewarende maatregelen treffen. Zo mag hij bv. wel een gat in het dak laten dichten, maar kan hij niet beslissen over een renovatie van dat dak.

Collectief financieren van een grondige renovatie
De financiering van deze werken is erg lang een doorn in het oog geweest. Maar met de verplichtingen tegen 2020 die stilaan opdoemen aan de horizon, wordt de nood steeds hoger. Zo ontstaat er een spanningsveld tussen eigenaars met een appartement als opbrengsteigendom en mensen die het appartement enkel als tweede verblijf persoonlijk gebruiken. De renovatie van gemeenschappelijke delen, zoals een dak, dienen door een 3/4 meerderheid van de algemene vergadering goedgekeurd te worden. Mensen die het appartement niet verhuren, zijn niet meteen bereid om die plotse extra investering te doen en stemmen tegen. Wat velen niet weten is dat de VME een sanctie kan oplopen wegens derving van inkomsten van mede-eigenaars die hierdoor niet meer zouden kunnen verhuren.

Een VME-lening kan deze spanning verlichten. In de eerste plaats is ze goedkoper dan een persoonlijke lening. Vaak zelfs tot 5% renteverschil. Ten tweede is een persoonlijke screening van inkomen en leeftijd niet nodig. Tot slot bent u nooit zelf aansprakelijk voor niet-terugbetaling door een andere eigenaar. Daaraan gekoppeld worden in de markt vandaag een aantal concepten uitgewerkt om hieraan (deels) tegemoet te komen.

Momenteel verloopt de procedure als volgt. Is er een reservefonds in het gebouw, dan kunnen de werken daaruit betaald worden. Anders is het aangewezen om aan elke eigenaar een voorschot te vragen. Zo vermijdt men dat een eigenaar achteraf zijn deel niet kan of wil betalen. De VME kan ook lenen om grote werken te bekostigen. Het is daar dat zowel banken als bouwbedrijven met een nieuw aanbod komen. We wezen er recent al op dat Group Renotec een DBFM-concept uitgewerkt heeft voor de renovatie van appartementsblokken. Een grondige renovatie is technisch complex en omvat zaken als het EPC, akoestiek, waterdichting, isolatie, enz. Deze complexiteit maakt het ook vaak tot een financieel avontuur, want hoe betrouwbaar zijn de mede-eigenaars? Hoe ga je om met oplopende kosten? Hoe zit het met subsidies? Om aan deze zaken tegemoet te komen, ontwikkelde Renotec een oplossing via het DBFM-concept RENOCOM.

Grondig renoveren volgens de DBFM-aanpak
DBFM staat voor Design, Build, Finance en Maintain en beoogt dus het beheer gedurende een langere periode (10, 20, 30 jaar) door dezelfde partij(en). De ambitie van deze aanpak is om tijdswinst te boeken door korte doorlooptijden, een betere opvolging, minder fouten en een soepelere oplossing van problemen, betere en vaste prijzen, en een maximaal comfort voor de klant. De nieuwe DBFM-formule begint daarbij met een grondige studie van hoe de gevel is opgebouwd, wat de kwaliteit is van het beton van de balkons en hoe de terrassen zijn opgebouwd. Ze toetsen bovendien alles aan de huidige regelgeving, bekijken wat de energetische prestatie is van het gebouw, hoe het zit met de waterdichting, enz.

Het concept garandeert een vaste prijs, zonder budgetoverschrijdingen of verborgen kosten. Dit wordt mogelijk omdat het bedrijf al jaren werkt volgens het DBFM-principe. Die ervaring liet Renocom toe voor dit soort renovatieprojecten een unieke financiering en verzekering te ontwikkelen. De organisatie begeleidt het hele project van a tot z. Het rekent daarvoor een vaste rente, gelijke terugbetalingen en een looptijd van 5 tot 10 jaar. Niet alle eigenaars hoeven te lenen. Elke eigenaar beslist individueel of hij deelneemt aan het krediet. De vereniging van mede-eigenaars en alle individuele – ook zij die geen krediet nemen – zijn verzekerd tegen wanbetaling van een mede-eigenaar. Er zijn bovendien geen kosten voor invordering of voor extra administratie. En er wordt gewerkt met slechts één waarborg, zonder hypotheek.

Bij de renovatie wordt o.m. werk gemaakt van de dakbedekking (incl. isolatie volgens de huidige normen, groendaken,  toegankelijkheid en veiligheid), gevelbekleding, terrassen, ramen, garages (incl. automatische poorten en renovatie van parkeerdaken) en inkom (incl. volledige herinrichting, modern design, parlofoon en toegangscontrole). Renocom zorgt er tijdens de renovatie voor dat er één aanspreekpunt is voor elk aspect van het project.

Uiteraard kan een dergelijke aanpak maar slagen wanneer die opgesteld wordt in samenwerking met een of meerdere banken. Federale Verzekering en KBC zijn maar twee van de banken die dergelijke formules actief sinds enige tijd mee ondersteunen. De lening wordt toegekend aan de Vereniging voor Mede-eigenaars (VME), maar elke mede-eigenaar kan kiezen of hij al dan niet aan dat krediet deelneemt. De mede-eigenaars storten maandelijks hun individuele aandeel in de terugbetaling van het krediet op de KBC-rekening van de VME. De VME betaalt vervolgens de maandelijkse aflossing van het krediet. Als waarborg moet de VME samen met het krediet een ‘betalingszekerheid voor VME’ sluiten. Deze verzekering wordt bemiddeld door ADD, een makelaar van de KBC-groep. Ze beschermt de VME én alle leden als een mede-eigenaar in gebreke blijft met de afbetalingen. De verzekeringspremie kan niet meegefinancierd worden. De eenmalige dossierkosten belopen 500 euro, voor een krediet groter dan 500.000 euro wordt dat 1.000 euro.